Стаття InVenture для Commercial Property – «Перспективи інвестицій у котеджну забудову Київської області»

8 Грудня, 2021

Автор: Олексій Олейніков, керуючий партнер InVenture

За останні кілька років спостерігається тренд підвищення попиту на котеджну нерухомість у Київській області. Які є передумови для інвестування у заміську нерухомість Києва?

Інфляційний фактор

Рекордна інфляція на тлі емісії грошей та швидкого відновлення світового ВВП після пандемії COVID-19 відбивається на зміні інвестиційних стратегій та інструментів інвестування у багатьох розвинених країнах.

Є припущення, що інфляційний тиск у глобальному масштабі може відбуватися ще кілька років. Трильйонні вливання грошей центробанків США, Китаю, ЄС для підтримки економіки та висока невизначеність, спричинена ризиками COVID-19, сформувала безпрецедентний рівень заощаджень у населення, які не прямують до економіки.

Крім цього, порушеними залишаються логістичні ланцюжки, що призводить до падіння обсягів загальносвітового виробництва, дефіциту сировини і, отже, зростання цін на продукцію та активи.

Імпортуючи товари та послуги з-за кордону, Україна також стала заручником інфляції, за підсумками вересня 2021 зростання споживчих цін прискорилося до 11%. В Україні суттєво дорожчають газ, паливо, будівельні матеріали, також зростають заробітні плати на тлі дефіциту кадрів. Все це стимулює зростання цін на нерухомість та бажання громадян вкласти гроші у квадратні метри.

Альтернативи інвестування рядового українця

Спостерігаючи за знеціненням своїх заощаджень, рано чи пізно у людей приходить усвідомлення необхідності інвестування. У цей час вони стикаються з дилемою вибору інструменту інвестування.

Традиційно найбільш зрозумілими та надійними вкладеннями капіталу для українців залишаються нерухомість чи банківський депозит. Банки тривалий час були реальною альтернативою вкладень через високу ліквідність та прийнятну дохідність для заощадження та протидії впливу інфляції. Однак зараз ставки за депозитами знизилися до рекордно низького рівня: 1-2% у доларі США і 6-8% у гривні, і, крім того, вони обкладаються податком, що істотно знизило їхню привабливість на тлі інфляції, що зростає.

Через низьку фінансову грамотність населення і небажання йти на більш високі ризики, більшість інвесторів остерігаються альтернативних джерел пасивного доходу, таких як: інвестиції у акції зарубіжних компаній, криптовалюта, партнерство у бізнесі, венчурні проекти, сільськогосподарська земля та інші. У будь-якому випадку, диверсифікуючи свій портфель, люди готові вкладати не більше 10% своїх заощаджень у такі інструменти.

Зміщення переваг на заміську нерухомість Києва

Пандемія внесла корективи у переваги інвесторів у секторі житлової нерухомості. Люди, просидівши на карантині вдома та перейшовши на віддалений формат роботи та усвідомлюючи, що третя хвиля COVID-19 в Україні швидше не буде останньою, починають переглядати свій спосіб життя.

Сьогодні на перший план виходить заміська котеджна нерухомість, особливо для категорій людей, не пов’язаних із необхідністю щоденного виходу на роботу та бажаючих покращити комфорт житлових умов та підвищити престиж житла.

Ми все частіше спостерігаємо зростаючу втому населення Києва від погіршення екологічних умов проживання, автомобільних пробок, відсутності парковок та інших несприятливих факторів міського життя. Крім цього, простежується зростання у суспільній свідомості зміщення цінностей на користь заміського способу життя (близькість до природи, менш напружений ритм життя, можливість проживання у садибному будинку, біля озера чи річки та ін.).

У свою чергу, сучасні котеджні містечка, як правило, мають всю інфраструктуру для повноцінного життя: від супермаркетів і ресторанів, аж до приватних дитячих садків і шкіл, тенісних кортів, басейнів та іншої інфраструктури. До всього іншого, бажання людей певного соціального ліфта мати відповідне оточення, позиціонує заміські котеджні містечка як безальтернативний варіант для інвестицій у нове житло.

Які напрями будуть мати попит у інвесторів?

Вибираючи котедж або заміський будинок, велике значення має напрямок, особливо це важливо для цільової аудиторії, яка планує регулярно їздити з Києва до заміського будинку. Кожен із напрямків має свої переваги та недоліки, які, по суті, оцінюються за рівнем якості та завантаженості автомобільних шляхів, природною складовою (наявність водойм, лісу, рельєф), соціальною інфраструктурою, ціновим фактором.

За нашими оцінками, попит на заміську нерухомість буде орієнтований на наступних напрямках у міру зменшення їхньої привабливості: Обухівське, Одеське, Житомирське, Вишгородське, Варшавське, Броварське, Бориспільське шосе.

У будь-якому випадку найбільший інтерес буде спрямований на ділянки та проекти, які розташовані у внутрішній частині кільця майбутньої великої (нової) окружної дороги навколо Києва.

Великі девелопери та професійні інвестори у тренді

Великі девелоперські компанії та інвестиційні фонди одні з перших підхопили тренд, а деякі з них стояли біля джерел формування ринку і сьогодні пожинають плоди своїх інвестицій.

  • Dragon Capital у 2021 році завершила участь у проекті клубного селища Riviera Villas у Київській області, продавши останнє домоволодіння, забезпечивши 150 сімей новими будинками преміум класу. Проте, успішна реалізація першої черги спонукала старт ще потужнішого нового проекту Riviera Village, де з’являться нові райони та додаткові об’єкти інфраструктури.
  • Ігор Мазепа, засновник інвестиційної компанії Concorde Capital також зробив ставку на зростаючий тренд деурбанізації та розвитк заміської нерухомості класу преміум. Загальна сума інвестицій у цей напрямок склала $65 млн. Серед знакових інвестицій: котеджне містечко Goodlife Park та котеджне селище Shelest з готельним комплексом та SPA, розташоване у Вишгородському районі Київської області. Крім цього, також у стадії реалізації ще 3 проекти.
  • Засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов також працює над проектом котеджного містечка в Кончі-Заспі, де будуть передбачені всі об’єкти інфраструктури: марина, ресторан, спортклуб, дитячий садок, аптеки — все, що потрібне для життя за містом. За його словами, тенденція попиту все частіше зміщується у бік заміської нерухомості, а там дефіцит гарних проектів.

Будівництво заміської нерухомості – це зараз новий тренд на ринку Підмосков’я і на це посилався неодноразово Оскар Хартман. До нас ця хвиля поки що не дійшла повною мірою, але той, хто буде одним із перших у передмісті Києва, той і буди знімати вершки.

Інвестиційні можливості для девелоперів та системних інвесторів

Ми прогнозуємо, що в середньо- та довгостроковій перспективі заміська нерухомість матиме підвищений попит і стане привабливим інструментом інвестування. Ця гіпотеза будується на основі низки факторів:

  • Приватні домоволодіння будуть затребувані завжди, адже 30% усіх зароблених грошей за життя людина витрачає на будинок і все, що пов’язане з проживанням.
    Коронавірус стає стимулом деурбанізації суспільства і каталізатором переміщення міського населення в приміські зони, і ця тенденція є показовою не тільки в Києві чи Підмосков’ї, а й у багатьох європейських країнах.
  • Високий попит на відсутні сучасні котеджні проекти класу «преміум/середній» та невелика кількість хороших котеджних комплексів «преміум/бізнес» класу поблизу Києва підвищує інвестиційну привабливість нових девелоперських проектів. Зараз цей запит задовольняється за рахунок купівлі кінцевими споживачами землі (наприклад, в Ірпені, Софіївці Борщагівці, Вишневому, Білогородку, Вишгороді та інших локаціях) за досить високою ціною за 1 сотку і подальшому будівництві одиничного домоволодіння.
  • З урахуванням ажіотажного попиту на оренду заміських будинків в останні кілька років приватні інвестори можуть розраховувати на прийнятний рівень доходністі котеджних будинків, яка може досягати 7-9%, а з урахуванням зростання капіталізації можна розраховувати на 9-13% річних.
  • Посилення заходів щодо детінізації економіки України та введення нульової декларації (амністія капіталів) стимулюватимуть інвесторів вкладати готівку в девелоперські проекти і насамперед у секторі котеджної забудови.

Актуальні інвестиційні пропозиції на ринку заміської нерухомості Києва

Для інвесторів, які бажають інвестувати в девелопмент котеджної нерухомості в передмісті Києва на ринку доступні ексклюзивні ділянки 20 та 30 га з проектами будівництва котеджних містечок з використанням енергоефективних та інноваційних технологій на 260-280 домоволодінь.

Ділянки розташовані в межах населених пунктів Любимівка та Бузова, Києво-Святошинського району Київської області (17 км. від КП на Житомирській трасі; віддаленість від Нової Окружної дороги близько 1-2 км від ділянок по внутрішньому кільцю).

Проекти включають торговий і офісний центр, магазини, аптеку, готель, ресторан і бар, озеро з пляжем, спортивні та дитячі майданчики, початкову школу і дитячий садок, сквери та багато іншого.

Окрім цього, проектні рішення адаптовані під сучасні вимоги «smart житла», які висуваються IT фахівцями, відповідно сам проект може бути орієнтований на цільову платоспроможну аудиторію IT спеціалістів України.

Подати заявку




    * Файл повинен важити менше 5 мб
    Замовити дзвінок

    Передзвонимо протягом 5 хвилин.

    Зв'яжіться з нами

    Розкажіть нам про свої пропозиції, коментарі або скарги